Le Prêt immobilier en 2023 : taux d’intérêt, taux d’usure, conditions

Vous souhaitez souscrire un prêt immobilier ? Savez-vous que les conditions d’accès au crédit pour l’achat d’un bien immobilier ont évolué : hausse des taux, ajustement du taux d’usure, importance de l’apport, fin du calcul différentiel, maintien d’autres conditions strictes.

Une hausse fulgurante et inédite des taux immobiliers

Les raisons de la hausse des taux immobiliers

Du fait en particulier de la guerre en Ukraine et depuis février 2022, la hausse des taux est rapide et continue. Cette hausse fulgurante et et inédite s’explique par le retour de l’inflation et une hausse du taux de refinancement des banques commerciales déterminée en grande partie par l’augmentation de l’emprunt obligataire de l’État français sur 10 ans (OAT – Obligation assimilable du Trésor Public).

Or, le taux auquel l’État emprunte sur 10 ans ne cesse de monter. Il était ainsi de 0,75 le 10 février 2022 et s’établit à 2,634% le 3 février 2023.

Les taux d’intérêt applicables début 2023

Début 2023, le taux moyen pour un prêt sur 15 ans se situe aux alentours de 2,53% et aux alentours de 2,64% pour une durée d’emprunt de 20 ans. À titre de comparaison, en janvier 2022, aucun taux ne dépassait 1% (0,60% sur 15 ans et de 0,70% sur 20 ans en moyenne).

Même si l’augmentation forte des taux immobiliers est une réalité, il reste intéressant d’emprunter à moins de 3%, alors que la hausse des prix à la consommation s’établit à 6% fin janvier, selon l’INSEE.

À noter : la hausse des taux immobiliers entraîne une hausse de la mensualité, qui ne peut pas toujours être évitée en allongeant la durée du crédit. En effet, en cas d’achat de son logement, la durée maximale est fixée à 25 ans, une durée réduite à 15 20 ans, dans le cadre d’un investissement locatif.

L’ajustement du taux d’usure

La définition du taux d’usure

Le taux d’usure a été mis en place pour limiter les pratiques abusives des banques. Il s’agit ainsi du taux maximum pouvant être proposé par les banques. Ce taux nommé par les spécialistes Taux annuel effectif global (TAEG) comprend le taux du crédit et les frais annexes :

• les frais de dossier,
• le taux d’assurance,
• la garantie (hypothèque, caution, privilège du prêteur),
• les éventuels frais d’expertise du bien,
• l’éventuelle commission de courtage,
• les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de souscription du prêt dans une nouvelle banque,
• les parts sociales en cas de souscription auprès d’une banque mutualiste.

Une mensualisation du taux d’usure

Face à la montée des taux immobiliers, de nombreux dossiers emprunteurs dépassaient le taux d’usure et étaient rejetés de ce fait, ce qui entrainait une rupture des promesses d’achat du fait d’un refus de crédit.

En effet, le taux d’usure est en principe calculé tous les trimestres par la Banque de France, en prenant le taux moyen et en ajoutant 1/3. Dans un contexte de hausse continue des taux, il existe donc un décalage entre le taux d’usure (calculé avec un retard de 3 mois) et le taux réellement appliqué.

Une expression « effet ciseau » est ainsi employée par les acteurs du crédit, pour désigner les crédits refusés du fait d’un taux d’usure en décalage avec les réalités du terrain. Pour limiter ce décalage, du 1er février 2023 au 1er juillet 2023, il a été décidé de calculer le taux d’usure tous les mois mais toujours en tenant compte de la moyenne des 3 derniers trimestres.

Le taux d’usure début 2023

Au 1er février 2023, les taux d’usure sont les suivants :

• 3,71% pour un emprunt allant de 10 à 20 ans,
• 3,79% pour un prêt immobilier de plus de 20 ans,
• 3,93% pour un prêt relais.

Astuce : un courtier peut vous aider à trouver une assurance emprunteur moins chère que l’assurance groupe proposée par la banque (délégation d’assurance). Cette baisse du taux de l’assurance de prêt immobilier peut vous permettre de passer sous le taux d’usure et donc d’obtenir le crédit.

L’importance de l’apport

Le Haut conseil à la sécurité financière (HCSF) impose quasi systématiquement aux établissements bancaires d’exiger un apport. Celui-ci doit représenter 10% du projet immobilier c’est-à-dire le coût d’achat augmenté des frais divers, tels les honoraires du notaire et les frais de dossier.

Mais dans de nombreux cas, les banques demandent un apport supérieur aux emprunteurs, afin de se prémunir d’une éventuelle défaillance de ces derniers. D’ailleurs, avoir un bon apport offre la possibilité de négocier son taux et peut éviter de dépasser le taux d’usure, un dépassement synonyme de rejet du dossier emprunteur.

Attention : l’apport peut être constitué de son épargne personnelle, de son épargne salariale, d’un coup de pouce familial. En revanche, les prêts aidés, type prêts à taux zéro, ne sont pas considérés comme un apport.

La fin du calcul différentiel

Depuis septembre 2021 et en application d’une recommandation du HCSF, les banques ne peuvent plus utiliser la méthode du calcul différentiel, afin de déterminer le taux d’endettement pour l’investisseur immobilier.

Pour le calcul, la banque commençait par déterminer le solde investisseur, en déduisant les charges foncières des revenus locatifs. Si ce solde était négatif, il était déduit des revenus. S’il était positif, il était ajouté aux revenus de l’investisseur. Le taux d’endettement différentiel était calculée de la manière suivante : charges / (revenus + solde investisseur) x 100.

Ce calcul permettant de réduire le taux d’endettement d’un investisseur immobilier n’est plus en vigueur. En revanche, de nombreuses banques acceptent d’ajouter 70% des loyers perçus dans les revenus du futur propriétaire bailleur.

La marge de précaution de 30% vise à couvrir le risque de perte de loyer liée à des impayés ou à la vacance locative.

D’autres conditions strictes d’accès au crédit immobilier en 2023

D’autres conditions d’accès strictes au crédit immobilier sont appliquées en 2023 :

• Le taux d’endettement des emprunteurs immobiliers, y compris dans le cadre de l’investissement immobilier, ne doit pas dépasser 35%.
• Une épargne de précaution représentant 6 mois d’intérêt est souvent exigée.
• Une situation professionnelle stable, les indépendants devant ainsi pouvoir présenter un bilan positif sur au moins 2 ans.
• L’absence de découvert au cours des 3 derniers mois.