Comment optimiser son profil emprunteur ?

Vous souscrivez un prêt immobilier pour acheter votre résidence principale ou votre résidence secondaire ou encore pour investir dans la pierre ? Des astuces permettent de diminuer le coût de l’assurance et d’optimiser son profil emprunteur afin d’obtenir de bonnes conditions pour votre prêt.

Conseils pour optimiser votre profil emprunteur

Du fait de taux d’intérêt bas, l’assurance emprunteur représente souvent plus de 50% du coût total du prêt immobilier. Le souscripteur du prêt a donc intérêt à payer son assurance le moins cher possible. Plusieurs mécanismes permettent d’y parvenir.

La délégation d’assurance

Les banques proposent leur contrat groupe aux emprunteurs. Mais ce contrat est souvent plus cher et pas toujours adapté aux besoins du futur propriétaire. C’est pourquoi, il est conseillé d’interroger les assureurs, afin de comparer le contrat groupe avec les assurances de prêt individuel, ces dernières devant proposer des garanties au-moins équivalentes à celles du contrat de la banque. Il s’agit du principe de la délégation d’assurance.

La mise en concurrence peut être réalisée à la souscription du contrat (loi Lagarde), pendant la première année de souscription (loi Hamon) ou à chaque date anniversaire (amendement Bourquin de la loi Sapin 2).

Faire appel à un courtier en assurance permet d’interroger rapidement le marché et d’obtenir une analyse professionnelle des offres. Il va comparer les garanties et le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance).

Choisir les garanties de son assurance emprunteur

Les garanties d’une assurance emprunteur sont les suivantes :

• la garantie décès,
• la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie),
• les garanties invalidité permanente totale (IPT) et invalidité permanente partielle (IPP),
• la garantie ITT (incapacité temporaire totale),
• la garantie perte d’emploi.

La garantie perte d’emploi est toujours facultative. Et dans le cadre d’un investissement locatif, seules les garanties décès et PTIA sont obligatoires. En fonction de sa situation professionnelle, personnelle et familiale, le souscripteur doit réfléchir à l’opportunité de souscrire ces différentes garanties.

Réfléchir à la répartition de la couverture du prêt

Si le prêt est souscrit à plusieurs, par un couple par exemple, les souscripteurs vont choisir la répartition de la couverture par l’assurance emprunteur. La solution la plus sécurisante mais également la plus onéreuse est une couverture à 100% pour chacun. Mais, dans de nombreux cas, la quotité est de 50-50. Selon les revenus personnels des différents souscripteurs, cette quotité peut être différente, 60-40 par exemple. Cependant, dans tous les cas, le total doit être de 100%.

Conseils pour présenter un bon profil emprunteur

Soigner son profil emprunteur, son profil risque permet d’obtenir de bonnes conditions financières. A ce sujet, notez que pour comparer différentes offres, il est judicieux de se référer au TAEG (taux annuel effectif global) comprenant le taux du prêt mais également les frais de dossier, le coût de l’assurance, les éventuels frais de courtage et d’évaluation du bien ainsi que les frais d’ouverture et de tenue de compte.

Avoir un bon apport personnel

Selon les préconisations du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF), l’apport minimal de l’emprunteur doit couvrir 10% du projet.
Mais avoir un apport supérieur rassure les banques, surtout pour les primo-accédants les plus âgés. En effet, cet apport prouve la capacité à épargner et diminue la quotité de financement, c’est-à-dire la part du prêt par rapport au coût total de l’opération, hors frais de garantie et de notaire.

Or, plus cette quotité est faible, plus le risque de perte de la banque est réduit. A titre d’exemple, pour un appartement acheté 200.000 €, si l’emprunteur s’autofinance à hauteur de 70.000 €, la banque ne perdrait de l’argent, en cas de défaillance, que si l’appartement se vendait moins de 130.000 €.

Une situation professionnelle stable

Sauf rares dérogations, l’emprunteur doit être en CDI, hors période d’essai, ou pouvoir présenter un bilan sur les 3 dernières années, s’il est indépendant.
Si ce n’est pas le cas, il est préférable d’emprunter à deux. Dans le cadre d’un investissement locatif, la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) avec un associé ayant une situation stable peut rassurer les banques.

Soignez la présentation de ses comptes bancaires

Présenter une situation bancaire saine est indispensable :

• éviter les découverts dans les 6 mois précédant la demande de prêt,
• avoir une épargne de précaution (en plus de l’apport),
• solder si possible ses prêts à la consommation, pour préserver sa capacité d’endettement, sachant que le taux d’endettement maximal préconisé est de 35%.

Justifiez son acquisition

La maison ou l’appartement doit être un bien facile à revendre, en cas de difficulté financière de l’emprunteur. De plus, pour un investissement locatif, il est nécessaire de fournir un dossier avec un calcul de rentabilité crédible.